부천 중동과 군포 산본, 성남 분당 등 3곳의 1기 신도시 재건축 기본계획이 빠르게 안착하고 있는 반면, 고양 일산의 경우 주민과의 마찰 때문에 진행 상황이 더딥니다.
중동과 산본의 재건축 기본계획이 지난 12월 30일 경기도 심의를 통과하자 부천시는 그 다음날인 31일에 곧바로 중동 재건축 기본계획을 고시하는 등 빠른 행정처리에 나서고 있습니다.
성남의 분당 재건축 기본계획은 경기도에서 조건부 의결을 받은 상태입니다. 성남시 노후계획도시 정비조례 제정이 되지 않아 근거 규정이 미비한 상태에서 기본계획 의결이 어려우니 조속히 관련 조례 제정을 통해 미비점을 보완할 예정입니다.
성남시는 현재 조례 제정안 입법예고 중으로, 설 명절이 끝난 후 고시 등 후속절차가 진행될 예정입니다. 그 이후 기본계획 고시가 이뤄질 예정입니다.
일산의 경우 늦어지고 있습니다. 용적률에 대해 주민과 시 사이의 갈등이 일어나기 때문입니다.
일산은 타 지역에 비해 용적률이 낮습니다. 사업성이 낮을 것으로 우려한 주민들이 불만을 쏟고 있습니다. 고양시는 일산의 기존 용적률이 타 지역에 비해 낮기 때문에 형평성에 있어 문제가 없다며 원안 고수를 강행하려는 입장입니다.
무엇보다 빌라단지 용적률을 둘러싼 갈등의 수위가 높습니다. 신도시 규모가 유사한 분당과 80%p 차이가 발생하고 있기 때문입니다. 분당 빌라단지 기준용적률은 250%인 반면, 일산 빌라단지의 기준용적률은 170%를 제시하면서 형평성 논란이 촉발했습니다.
분당 용적률은 아파트 326%, 일산은 300%
기본계획 내용 중 사업성과 직결되는 용적률 및 공공기여율, 통합재건축 구역 등은 기본계획 원안과 큰 차이가 없는 것으로 정리되고 있습니다. 경기도 도시계획심의를 통과했거나 통과를 앞둔 4곳의 기본계획 내용은 변경이 없기 때문이다.
이에 따라 성남 분당의 용적률은 아파트 326%, 빌라, 연립, 단독 250% / 공공기여율은 1구간 10%, 2-1구간 41%, 2-2구간 50% 입니다.
안양 평촌의 용적률은 아파트 330%, / 공공기여율 1구간 10%, 2구간 41%
군포 산본의 용적률은 아파트 330% / 공공기여율은 1구간 10%, 2구간 41%
부천 중동의 용적률은 아파트 350% / 공공기여율은 1구간 10%, 2구간 41%로 정리됩니다.
주목받는 것은 일산 재건축 기본계획에 따른 용적률 변경 가능성 여부입니다. 기본계획 공람안에서 제시한 아파트 용적률 300%와 빌라단지 170%에 대한 주민 불만 목소리가 계속 이어지고 있기 때문입니다.
시에서는 기존 용적률이 169%로 가장 낮아 300% 용적률도 낮은 게 아니라고 설명하지만, 주민들은 전체적인 사업성을 따져보야 한다고 항변하고 있습니다. 3.3㎡당 분양가가 분당의 1/3 토막 수준이라는 점에서 숫자상의 용적률 형평성 집착에서 벗어나 용적률 수준을 더 현실화해야 한다는 주장이 부딪치고 있습니다.
기본계획 공람안의 변경 사례는 이미 존재합니다. 안양시가 평촌 재건축 기본계획 발표 후 공람을 진행하는 과정에서 원안에서 1구간의 공공기여율을 15%로 제시했다가 평촌 주민들의 반대에 부딪치자 10%로 축소해 변경한 사례입니다. 분당 등 타 지역 재건축 기본계획 내용상 1구간의 공공기여율이 10%인 것을 감안한 것입니다.
일산이 재건축 사업을 빠르게 진행하려면 갈등을 융합하는 게 1순위인 듯 보입니다. 갈등이 적은 곳은 빨리 추진되고, 갈등이 많은 곳은 사업이 밀리면서 자동으로 정리되기 때문입니다.